Geha S. Schild-Fengels Hausverwaltung GmbH - Aktuelles
   
   
  Home Über Uns Aktuelles Unsere Leistungen Vermietungen Verkäufe Links Kontakt Impressum
   
   
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktuelles

Energieausweis

Nach jahrelangen Diskussionen um zahlreiche Einzelheiten des Energieausweises für Bestandsgebäude hat das Bundeskabinett am 27.06.2007 den Energieausweis mit den vom Bundesrat beschlossenen Erleichterungen für Hauseigentümer verabschiedet. Damit kann die Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV, BGBl I v. 26.7.2007, 1519) am 01.10.2007 in Kraft treten. Danach ist ein Energieausweis bei Verkauf und Neuvermietung bzw. Verpachtung eines Gebäudes bzw. einer Wohnung erforderlich. Die Einführung des Energieausweises erfolgt ab dem 01.07.2008 stufenweise.

Für bis 1965 erstellte Wohngebäude ab dem 01.07.2008, für ab 1965 erstellte Wohngebäude ab dem 01.01.2009 und für Nichtwohngebäude beginnt die Verpflichtung ab dem 01.07.2009.

Die Energieeinsparverordnung unterscheidet zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis.

In dem - relativ einfachen und kostengünstig zu erstellenden - Verbrauchsausweis wird lediglich der tatsächliche Heizenergieverbrauch des Gebäudes in den letzten 3 Jahren dokumentiert. Aus den Heizkostenabrechnungen bzw. den Rechnungen der Energielieferanten wird der - von witterungs- und nutzungsbedingten Schwankungen bereinigte - Heizenergieverbrauch pro qm Fläche ermittelt und (in kW-Stunden) in den Verbrauchsausweis aufgenommen.

Bei dem - wesentlich aufwändigeren und entsprechend teureren - Bedarfsausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes errechnet. Dazu muss der energetische Zustand des Gebäudes festgestellt werden, insbesondere die Wärmedämmwerte der Bauteile (u. a. Außenwände, Fenster, Keller- und Speicherdecken) sowie die energetische Qualität der Heizungsanlage. Aus diesen Faktoren wird dann der theoretische Heizenergiebedarf des Gebäudes errechnet.

Der Preis für die Energieausweise richtet sich nach der Ermittlungsart, wobei der nach Verbrauch ermittelte Ausweis mit ca. 50,00 € bei weitem günstiger als der nach dem Bedarf erstellte Ausweis ist. Dieser kostet ca. 300,00 € und kann bei einer notwendigen Begutachtung auch ca. 500,00 € kosten. Die Gültigkeit beider Ausweise beträgt 10 Jahre. Bei wesentlichen Veränderungen der Immobilie durch Anbau oder Modernisierung muss ein neuer Ausweis erstellt werden.

Grundsätzlich besteht bis zum 30.09.2008 eine Wahlfreiheit zwischen dem bedarfsorientierten und dem verbrauchsorientierten Ausweis. Einschränkungen ergeben sich bei Gebäuden mit einer bestimmten Größe, bei gemischten Gebäuden bzw. solchen Gebäuden, bei denen keine Verbrauchszahlen vorliegen. Dann muss zwangsläufig ein bedarfsorientierter Ausweis erstellt werden. Insbesondere bei gemischt genutzten Gebäuden bzw. Gebäuden mit unterschiedlichen Heizsystemen kann ohnehin kein einheitlicher Ausweis erstellt werden.

 

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Für Selbstnutzer ist die Neuregelung des § 35 a Abs. 2 EStG interessant. Zweck der Einführung der Steuerabzugsmöglichkeit für haushaltsnahe Dienstleistungen war die Verringerung der Schwarzarbeit durch Schaffung eines Steueranreizes für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen im Rahmen „regulärer“ Beschäftigungsverhältnisse.

Da jedoch die restriktive Handhabung der Finanzbehörden eine Verfehlung des Gesetzeszwecks befürchten ließ, ist mit der Neuregelung des § 35 a Abs. 2 Satz 2 und 3 EStG der Kreis der abzugsfähigen haushaltsnahem Dienstleistungen klar erweitert worden. So kann der Steuerabzug von max. 600 € ausdrücklich auch für den Lohnanteil von Handwerkerleistungen (Materialkosten bleiben also unberücksichtigt) bei Renovierung-, Erhaltungs-, und Modernisierungsmaßnahmengeltend gemacht werden.

Es müssen allerdings die Aufwendungen durch Vorlage einer Rechnung des Auftragnehmers sowie durch Vorlage eines Beleges eines Kreditinstituts, wonach die Zahlung des Entgelts auf ein Bankkonto des Auftragnehmers erfolgte, nachgewiesen werden.

Ist ein Verwalter nach dem WEG bestellt, so ist der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers zu führen.

Die Jahresabrechnung, bzw. die Bescheinigung des Verwalters ersetzt dabei den ansonsten erforderlichen Nachweis durch Vorlage der Rechnungen sowie des Belegs über die Zahlung der Aufwendungen auf ein Konto des Leistungserbringers.

 

Das neue Wohnungseigentumsrecht

Nach vielen Mühen und Verzögerungen ist die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes im Bundesgesetzblatt verkündet worden und ist mit dem 01.07.2007 in Kraft getreten. Im Einzelnen werden Wohnungseigentümer und Verwalter mit umfassenden Änderungen konfrontiert sein. Hier bieten wir Ihnen eine Kurzübersicht über die wichtigsten Neuerungen im Rahmen der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes.

1. die Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft, gem. § 10 WEG

Das Verwaltungsvermögen ist der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet.
Künftig haften die Wohnungseigentümer neben der teilrechtsfähigen Gemeinschaft für Verwaltungsschulden unmittelbar in der Höhe anteilig beschränkt auf Ihren Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Gläubiger der Gemeinschaft können sich also wegen ihrer Forderungen an die teilrechtsfähige Gemeinschaft und daneben auch noch an die einzelnen Wohnungseigentümer halten.

2. die Erweiterung der Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer

  • Änderung der Kostenverteilung, gem. § 16 Abs. 3 WEG

    Die Wohnungseigentümer können künftig mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses dauerhaft die „Betriebskosten“ des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie die „Kosten der Verwaltung“ in Abweichung vom gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilen. Vorausgesetzt, dass derartige Kosten nicht unmittelbar z.B. von den Versorgungsträgern gegenüber den jeweiligen Wohnungseigentümern abgerechnet werden. Der „Betriebskostenbegriff“ bezieht sich auf die mietrechtlichen Bestimmungen des § 556 Abs. 1 BGB. Maßgebliche Kostenpositionen, die der mehrheitlichen Änderungskompetenz der Eigentümer unterliegen, sind demnach die in § 2 BetrKV aufgeführten Kosten, die der Vermieter im Mietrecht bei entsprechender Vereinbarung auf seine Mieter umlegen kann. Derartige Kosten können künftig „nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht“ (§ 16 Abs. 3 WEG)
    Bei den übrigen Positionen, die nicht unmittelbar von § 2 BetrKV erfasst werden, handelt es sich um WEG-Typische Kostenpositionen, die zwar keine Betriebskosten, wohl aber Verwaltungskosten darstellen und somit auch von der erweiterten Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer erfasst sind. So gehören zu den Kosten der Verwaltung einer WE insbesondere die Verwalterhonorare, Kosten des Geldverkehrs Auslagen bzw. Vergütungen des Verwaltungsbeirats.
    Des Weiteren kann im Einzelfall gem. § 16 Abs. 4 WEG eine abweichende Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von baulichen Veränderungen und Modernisierungen beschlossen werden. Voraussetzung ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit zur Beschlussfassung. Zum einen müssen drei Viertel der Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG für eine geänderte Kostenverteilung stimmen. Darüber hinaus müssen diese mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.
  • Hausgeld und Verzugsregelungen

    Im Einzelnen besteht eine Kompetenz der WEV zur mehrheitlichen Beschlussfassung über:

    • die Fälligkeit von Hausgeldzahlungen;
    • Teilnahme am Lastschriftverfahren;
    • Erhebung von „Bearbeitungsgebühren“ bei Nichtteilnahme am LS-Verfahren;
    • Höhe der Verzugszinsen bei Verzug mit Hausgeldzahlungen
    • Vertragsstrafen bei Verstößen gegen Vermietungsbeschränkungen und Hausordnun
  • Erleichterung von baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen, gem. § 22 WG

Eine grundsätzliche Beschlusskompetenz ist den Wohnungseigentümern nunmehr auch für Maßnahmen baulicher Veränderungen eingeräumt. Neu ist in diesem Zusammenhang das grundsätzliche Erfordernis einer Beschlussfassung über eine beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach dem Willen des Gesetzgebers muss sich die Wohnungseigentümerversammlung jedenfalls mit einer beabsichtigten baulichen Veränderung befassen, um eigenmächtigem Handeln durch bauwillige Wohnungseigentümer vorzubeugen.

Darüber hinaus verleiht § 22 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern erstmals einen gesetzliche normierten Anspruch auf eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Kein Anspruch besteht auf eine positive Beschlussfassung, wenn die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer durch das geplante Bauvorhaben über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird.

Mit doppelt qualifizierter Mehrheit können künftig auch „Modernisierungen entsprechend § 559 Abs. 1 BGB“ oder Maßnahmen zur „Anpassung des Gemeinschafteigentums an den Stand der Technik“ beschlossen werden. Hinsichtlich der formellen Anforderungen an einen Beschluss gem. § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt wie zur abweichenden Verteilung von Sanierungs- und Modernisierungskosten die Mehrheit von drei Viertel aller Wohnungseigentümer sowie die Mehrheit der Miteigentumsanteile.

Nach mietrechtlichen Bestimmungen des §559 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter anteilige Kosten von Modernisierungen unter bestimmten Voraussetzungen auf seine Mieter über den Mietzins weitergeben. Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht, bzw. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert bzw. nachhaltig die Einsparung von Energie und Wasser bewirkt. Im Rahmen derartiger Modernisierungsmaßnahmen erfasst die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer kleine, mittlere und größere Vorhaben, wie z.B. das Aufstellen eines Fahrradständers, das nachträgliche Anbringen einer Gegensprechanlage oder den Einbau eines Fahrstuhls.

Das bedeutet ein 3 - Stufiges-Modell bei den Stimmverhältnissen:

  1. Bei allgemeinen baulichen Veränderungen müssen
    alle benachteiligten/beeinträchtigten Eigentümer zustimmen.
  2. Bei Modernisierungen/Anpassungen an den Stand der Technik besteht Beschlusskompetenz mit qualifizierter Mehrheit.
  3. Bei modernisierender Instandsetzung reicht ein Mehrheitsbeschlus

3. die erweiterten Rechte und Pflichten des Verwalters, gem. §§ 24 und 27 WEG

  • Beschluss-Sammlung

Zur Verbesserung der Information und Transparenz gefasster Beschlüsse ist künftig neben dem Versammlungsprotokoll eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Neuregelung hat in erster Linie den Schutz der Rechtsnachfolger im Auge. Diese sollen sich über die bestehende Rechts- und Beschlusslage informieren können, da Beschlüsse zur Geltung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Es ist in erster Linie Aufgabe des Verwalters, diese Sammlung zu führen und stellt somit eine zusätzliche Verpflichtung dar.

  • Verlängerte Einberufungsfrist für Wohnungseigentümerversammlungen

Die Mindestfrist für die Einberufung der Eigentümerversammlung beträgt nun auch gem. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zwei Wochen. In Fällen besonderer Dringlichkeit ist eine Unterschreitung dieser Frist möglich.

  • Weitere Änderungen ergeben sich für den Verwalter durch die künftige Organ-Stellung hinsichtlich der Vertretung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft und zum anderen den einzelnen Wohnungseigentümern als Mitgliedern der Bruchteilsgemeinschaft.

4. Überleitung des Gerichtsverfahrens in die Zivilprozessordnung

Künftig werden WEG-Verfahren nicht mehr nach der freien Gerichtsbarkeit, sondern nach der Zivilprozessordnung durchgeführt. Richteten sich die Kosten bislang nach der Kostenordnung, ist künftig das Gerichtskostengesetz einschlägig. Die Gerichtsgebühren nach dem Gerichtskostengesetz sind im Durchschnitt viermal so hoch, wie die der Kostenordnung. Der Gesetzgeber verspricht sich aus dieser Änderung immense Mehreinnahmen.

5. Besserstellung in der Zwangsversteigerung

Die Neufassung des § 10 ZVG ergibt eine deutliche Besserstellung der Wohnungseigentümergemeinschaften. Denn deren Recht auf Zahlung rückständiger Hausgelder geht nunmehr insbesondere den dinglich Berechtigten im Rang vor, da diesen in der Zwangsversteigerung ein begrenztes Vorrecht durch Änderung der Rangklassen des § 10 ZVG eingeräumt worden ist.

  • Erfasste Ansprüche

Der Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Beitragszahlungen, gleich ob auf Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage beruhend. Erfasst werden auch die Kosten des Sondereigentums iSd § 16 Abs. 3 WEG.

Begrenzung des Vorrangs auf die laufenden sowie rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten beiden Kalenderjahren, welche insgesamt nicht mehr als 5 % des nach § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswert ausmachen dürfen.

  • Beitreiben der Zwangsversteigerung durch die Gemeinschaft

Voraussetzung eines Betreibens der Zwangsversteigerung mit der besseren Rangklasse 2 ist, dass ein auf die Eigentümergemeinschaft lautender Titel vorliegt. Der titulierte Betrag muss 3 % des Einheitswertes des Sondereigentums übersteigen. In der Praxis geht diese Variante leider noch nicht auf, da es nahezu unmöglich ist an die Einheitswertbescheide zu gelangen, da die Finanzämter Anträge auf Übermittlung unter dem Hinweis des Steuergeheimnisses ablehnen. Hier hat der Gesetzgeber versäumt eine gesetzliche Regelung zu treffen.